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몇 년 전, 낙찰받은 아파트의 잔금일을 앞두고 은행 담당자에게 전화를 걸었더니 대출 심사가 더 필요하다는 답을 들었습니다. 법원에 며칠만 기다려 달라고 하면 되겠지 싶었는데, 막상 집행계에 확인하니 그렇게 단순한 문제가 아니었습니다. 경매 잔금 납부 연기를 검색하는 분이라면 이미 날짜가 촉박할 겁니다. 그때 제가 먼저 확인한 것은 연기 가능성보다 실제로 돈이 들어올 날짜였습니다.
잔금일은 은행 일정에 맞춰 움직이지 않는다
매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정해 매수인에게 통지합니다. 민사집행규칙상 기한은 원칙적으로 확정된 날부터 1개월 안의 날로 정합니다. 낙찰일로부터 무조건 한 달이라고 외우면 날짜를 잘못 잡기 쉽습니다. 매각허가결정 확정일과 법원이 통지한 실제 지급기한을 따로 봐야 합니다.
현장에서는 낙찰 직후 은행에 서류를 넣고 마음을 놓는 경우가 많습니다. 그런데 경락잔금대출은 상담 때 들은 예상 한도와 최종 승인 금액이 다를 수 있습니다. 선순위 임차인 문제, 건물 상태, 소득과 기존 대출, 은행의 담보 평가가 뒤늦게 걸리기도 합니다. 은행의 ‘될 것 같다’는 말은 법원의 납부기한을 바꾸지 못합니다.
가령 3억 원에 낙찰받고 현금 보증금 3천만 원을 냈다면 남은 매각대금은 2억 7천만 원입니다. 대출 2억 5천만 원을 예상했다가 2억 2천만 원만 승인되면 잔금에서만 5천만 원이 비죠. 여기에 취득세, 등기 비용, 대출 관련 비용, 점유자와 협의할 때 쓸 자금까지 필요합니다. 제 계산표에는 늘 ‘잔금 외 비용’ 칸이 따로 있습니다.
연기를 부탁할 수는 있어도 허락을 전제로 돈을 짜면 위험하다
기한을 못 맞출 것 같다면 해당 사건의 집행계에 즉시 연락해 사건번호, 지급기한, 지연 사유를 말하고 가능한 절차를 확인해야 합니다. 필요하다면 사유와 증빙을 갖춰 기한 변경을 요청할 수 있겠지만, 요청했다고 자동으로 날짜가 늘어나는 것은 아닙니다. 은행 심사가 밀린다는 사정만으로 며칠을 당연히 받을 수 있다고 생각하면 위험합니다. 법원이 실제로 기한을 변경했는지 확인되기 전까지는 기존 날짜를 기준으로 움직여야 합니다.
이때 ‘은행이 곧 처리해 준다’는 말보다 실행 예정일이 적힌 확인 내용이 유용합니다. 담당자에게 심사가 끝난 단계, 남은 조건, 실행에 필요한 서류, 실제 송금 가능일을 구체적으로 물어야 합니다. 은행이 말하는 실행일과 법원에 돈이 납부되는 날 사이에 여유가 있는지도 봅니다. 잔금일 당일 오후에 송금될 거라는 계획은 작은 전산 문제 하나에도 흔들립니다.
대출이 불확실하면 다른 금융기관의 가능 한도와 실행 일정을 동시에 확인하고, 부족한 자기자금도 다시 계산합니다. 다만 급한 마음에 금리가 높은 단기 자금을 무턱대고 쓰지는 않습니다. 낙찰받은 물건의 예상 수익보다 이자와 중도상환 비용이 커질 수 있기 때문입니다. 돈을 구하는 데 성공해도 그 거래가 여전히 성립하는지는 별개의 계산입니다.
기한을 넘기면 보증금부터 위험해진다
민사집행법은 매수인이 정해진 기한까지 대금을 완전히 내지 못했을 때의 절차를 두고 있습니다. 차순위매수신고인이 있으면 그 사람에게 매각을 허가할지 판단하게 됩니다. 차순위매수신고인이 없으면 법원은 재매각을 명합니다. 상황에 따라 앞선 매수인은 입찰보증금 반환을 요구할 수 없게 됩니다. 보증금이 3천만 원인 물건이라면 ‘며칠 늦는 비용’으로 보기에는 너무 큰돈입니다.
재매각이 잡혔다고 모든 길이 즉시 닫히는 것도 아닙니다. 민사집행법 제138조에 따르면 전 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 미납 대금과 기한 경과 뒤의 지연이자, 절차비용을 지급하면 재매각절차를 취소해야 합니다. 하지만 이건 자유롭게 잔금일을 미루는 제도가 아닙니다. 추가 비용을 내야 하고, 그 시점까지 자금을 실제로 마련해야 합니다. 차순위매수신고인과 관련된 절차도 얽힐 수 있으니 사건 기록을 확인하지 않고 ‘재매각 전까지만 내면 된다’고 단순화해서는 안 됩니다.
현금 보증금은 통상 매각대금에 산입되지만, 보증을 금전 외의 방식으로 제공한 경우에는 처리 방식이 다릅니다. 인터넷에서 본 다른 낙찰자의 납부 경험을 그대로 자기 사건에 대입하기 어려운 이유입니다. 해당 사건의 보증 제공 방식과 법원 통지를 먼저 확인해야 합니다.
입찰 전부터 잔금일을 거꾸로 계산한다
저는 물건이 마음에 들면 입찰가부터 정하지 않습니다. 먼저 해당 물건을 취급할 은행 두세 곳에 대출 가능 여부와 필요한 서류를 확인하고, 예상 잔금일 안에 실행할 수 있는지 묻습니다. ‘낙찰 후 상담’으로 시작하면 심사에 쓸 시간이 짧아집니다. 임차인의 대항력이나 인수할 보증금처럼 은행 평가와 실제 투입금에 영향을 주는 부분도 이때 함께 봅니다.
- 매각대금에서 이미 낸 현금 보증금을 뺀 잔금은 얼마인지
- 대출을 보수적으로 잡았을 때 필요한 자기자금은 얼마인지
- 취득세·등기 비용·명도 비용을 더해도 현금이 남는지
- 대출 실행이 늦어질 경우 확정적으로 쓸 수 있는 자금이 있는지
잔금이 급해진 뒤에는 높은 금리도 싸게 보이고, 불확실한 약속도 확답처럼 들립니다. 저도 은행 전화 한 통을 기다리며 그 감각을 겪었습니다. 경매에서 버틸 수 있는 입찰가는 최고로 빌릴 수 있을 때의 가격이 아니라, 대출이 예상보다 적게 나와도 기한 안에 끝낼 수 있는 가격이라고 생각합니다.
