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입찰장에서 낙찰받은 분과 이야기하다 보면 잔금은 은행에서 대출받아 내면 끝이라고 생각하는 경우가 있습니다. 저도 처음에는 낙찰가만 맞추면 큰일은 끝난 줄 알았습니다. 그런데 실제로 돈을 준비할 때는 대출 실행일, 법원이 정한 납부기한, 취득세와 명도 비용이 한꺼번에 걸립니다. 경매 잔금 납부 방법을 묻는 초보에게 제가 제일 먼저 확인시키는 것도 금액보다 날짜입니다.
낙찰 다음 날부터 잔금을 내는 건 아니다
최고가매수신고인이 됐다고 바로 잔금을 낼 수 있는 것은 아닙니다. 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정해 통지합니다. 원칙적으로 확정일부터 1개월 안의 날로 기한을 정하지만, 실제 납부일은 법원 통지에 적힌 날짜를 봐야 합니다. 입찰일에 ‘한 달쯤 남았겠지’ 하고 달력에 적어 두면 위험합니다.
사건번호와 물건번호를 확인하고, 매각허가결정의 확정 여부와 대금지급기한 통지를 챙기세요. 항고 등으로 절차가 달라질 수 있으니 은행에 말한 예상일만 믿고 이사나 공사 일정을 먼저 확정하지 않는 편이 낫습니다. 저는 낙찰 직후부터 자금 계획을 세우되, 실제 납부 일정은 법원 통지를 받은 뒤 다시 맞춥니다.
법원에 낼 돈은 낙찰가에서 보증금을 뺀 금액
가령 3억 2천만 원에 낙찰받고 현금 입찰보증금으로 3천2백만 원을 냈다면, 법원에 추가로 낼 매각대금은 2억 8천8백만 원입니다. 보증금을 한 번 더 내는 게 아닙니다. 다만 이 숫자가 내가 준비할 현금의 전부도 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 대출 관련 비용, 점유자를 내보내는 데 드는 비용은 따로 계산해야 합니다.
제가 자금표를 만들 때는 다음 항목을 각각 적습니다.
- 법원에 낼 잔금: 낙찰가에서 이미 낸 현금 입찰보증금을 뺀 금액
- 취득 비용: 취득세와 관련 세금, 등기 및 말소 비용
- 금융 비용: 대출 이자, 약정에 따른 수수료와 설정 비용
- 인수·점유 비용: 인수할 권리나 보증금의 유무, 명도 및 수리 예산
특히 주택의 취득세는 보유 주택 수와 취득 당시 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인터넷에서 본 단일 세율을 그대로 곱하지 말고, 물건과 본인 조건으로 관할 지자체에 확인하는 게 안전합니다. 낙찰가가 시세보다 낮아 보여도 인수할 임차인 보증금이나 수리비가 크면 계산은 금세 뒤집힙니다.
납부 당일에는 법원 서류와 영수증까지 확인한다
대금지급기한이 잡히면 사건 담당 부서에서 법원보관금납부명령서를 받아 법원이 지정한 취급점에 매각대금을 납부하는 절차를 밟습니다. 납부 후에는 법원보관금영수증서를 받습니다. 법원마다 안내 동선과 취급점이 다를 수 있으니, 방문 전 사건번호를 들고 담당 부서에 준비물과 납부 방법을 확인하는 편이 좋습니다.
현장에서는 이체 한도에 막히는 일이 의외로 허무합니다. 큰돈을 움직일 계좌라면 납부일 전에 은행의 이체 한도, 출금 가능 시간, 본인 확인에 필요한 서류를 확인해야 합니다. 대출을 쓴다면 상담 단계의 예상 가능액과 실제 실행액은 다를 수 있습니다. 감정가와 낙찰가, 소득, 기존 대출, 물건 상태에 따라 조건이 달라지므로 적어도 납부기한 며칠 전에는 실행일과 부족한 자기자금을 숫자로 맞춰 봐야 합니다.
대출금이 당일에 나온다고 해도 오후 늦게 시작하는 일정은 피합니다. 은행 처리와 법원 납부 사이에 확인할 일이 생기기 때문입니다. 저는 납부가 끝나면 영수증의 사건번호, 납부자, 금액을 확인하고 사본도 보관합니다. ‘송금했으니 됐다’는 생각보다 영수증까지 손에 쥐었는지가 확실합니다.
돈을 낸 뒤에도 세금과 점유 문제가 남는다
매각대금을 모두 내면 매수인은 경매 목적물의 권리를 취득합니다. 이후 법원이 소유권이전등기와 인수하지 않는 부담의 말소등기를 촉탁하는 절차가 이어집니다. 이때 매수인이 제출할 자료와 부담할 세금·등기 비용이 있습니다. 등기 서류가 빠져 시간을 허비하지 않도록 담당 부서가 안내하는 목록을 그때그때 확인해야 합니다.
점유자가 있다면 잔금 납부가 곧 열쇠 인도를 뜻하지도 않습니다. 대금을 낸 뒤 인도명령을 신청할 수 있는 기간은 6개월 이내이고, 점유자가 매수인에게 대항할 권리를 가진 경우에는 인도명령으로 해결되지 않을 수 있습니다. 입찰 전에 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 봐야 하는 이유가 여기 있습니다. 잔금을 내고서야 권리분석을 다시 시작하면 늦습니다.
기한 안에 잔금을 내지 못하면 차순위매수신고인에게 매각이 허가되거나 재매각으로 이어질 수 있고, 입찰보증금을 돌려받지 못할 위험도 있습니다. 그래서 저는 대출이 아직 확정되지 않은 물건에 입찰할 때 ‘은행에서 해주겠지’라는 말은 자금 계획에 넣지 않습니다. 경매에서 잔금 납부는 돈을 보내는 하루의 일이지만, 그 하루를 안전하게 만드는 준비는 입찰 전에 시작됩니다.
