모두
모두콘텐츠
입찰장에 오래 다니다 보면 이상한 장면을 봅니다. 감정가보다 한참 내려온 아파트인데 입찰봉투가 한 장도 안 들어오는 겁니다. 처음에는 저도 ‘이 가격을 왜 안 사지?’ 싶었습니다. 그런데 서류를 다시 읽고 현장에 가보면, 가격표에 적히지 않은 비용이 보일 때가 많았습니다. 경매 유찰 이유는 그 비용을 찾는 데서 시작합니다.
유찰은 가격이 내려갔다는 기록일 뿐입니다
유찰은 매각기일에 허가할 만한 매수가격 신고가 없어서 다음 기일로 넘어간 경우를 말합니다. 민사집행법 제119조에 따라 법원은 최저매각가격을 낮추고 새 기일을 잡습니다. 다만 몇 퍼센트씩 낮추는지는 모든 사건에 똑같이 적용되는 숫자가 아닙니다. 입찰 전에는 해당 사건의 매각공고에서 다음 최저매각가격과 보증금 조건을 직접 확인해야 합니다.
숫자를 하나 놓고 보죠. 감정가 4억 원인 집의 최저매각가격이 3억 2천만 원이 됐다고 해서 8천만 원을 번 것은 아닙니다. 감정평가 시점과 현재 시세가 다를 수 있습니다. 인근 같은 면적의 최근 실거래가가 3억 4천만 원이고, 내부 수리와 취득 관련 비용에 2천만 원이 든다면 벌써 여유가 없습니다. 여기에 대출 이자와 보유 기간까지 붙습니다.
저는 유찰 횟수보다 먼저 감정평가서의 가격 기준일을 봅니다. 그다음 같은 단지, 같은 면적, 비슷한 층의 최근 거래를 확인합니다. 호가만 보고 계산하면 매도할 때 예상보다 오래 묶일 수 있습니다. 시장이 내려가는 구간에서는 한 번 유찰된 가격조차 비쌀 수 있습니다.
권리관계가 흐릿하면 입찰자는 멈춥니다
가격이 괜찮아 보여도 매각물건명세서에 점유자나 임차인의 권리관계가 복잡하게 적혀 있으면 입찰봉투가 줄어듭니다. 선순위 임차인, 인수 가능성이 있는 권리, 유치권 신고 같은 문구는 그냥 겁을 주려고 붙은 표시가 아닙니다. 실제로 얼마를 인수할지, 다툼이 생기면 얼마나 걸릴지 계산하기 어렵다는 뜻일 수 있습니다.
여기서 초보가 자주 하는 실수가 있습니다. ‘유치권 신고가 있으니 무조건 유효하다’거나 ‘신고만 한 것이니 무시해도 된다’고 단정하는 겁니다. 둘 다 위험합니다. 점유가 이어졌는지, 어떤 공사대금 채권을 주장하는지, 그 채권이 해당 부동산과 관련되는지에 따라 판단이 달라집니다. 서류에 적힌 문구 하나만으로 끝낼 일이 아닙니다.
제가 물건을 볼 때는 등기사항증명서에서 권리 순서를 읽고, 매각물건명세서의 인수 조건을 확인한 뒤, 현황조사보고서의 점유자 진술과 현장 상황을 맞춰 봅니다. 셋이 서로 어긋나면 입찰가를 낮추는 것으로 해결할 수 있는 문제인지부터 따집니다. 인수 범위를 확정하기 어려운 물건은 싸게 낙찰받아도 손실 한도를 잡기 어렵습니다. 그런 물건은 그냥 보내는 편이 낫다고 생각합니다.
현장에 가면 사진 밖의 비용이 보입니다
한번은 사진상으로는 평범한 주택이었는데, 골목에 차를 세우고 걸어 들어가 보니 진입로가 예상보다 훨씬 좁았습니다. 수리 자재를 들이는 일부터 번거로워 보였고, 주변에 비슷한 매물이 오래 남아 있었습니다. 이런 사정은 감정가와 실거래가 숫자만 비교해서는 잘 드러나지 않습니다.
아파트라도 안심하기는 이릅니다. 내부 상태를 확인하지 못했다면 누수나 설비 교체 비용을 넉넉히 잡아야 합니다. 다가구주택은 호실별 점유와 보증금 관계를 더 세심하게 봐야 하고, 토지는 도로 접면과 실제 이용 상태가 중요합니다. 위반건축물 표시나 건축물대장과 현황의 차이도 살펴야 합니다. 유찰이 반복되는 물건 중에는 여러 입찰자가 이런 비용을 가격에 반영한 경우가 있습니다.
점유자와의 협의가 길어지면 명도 비용뿐 아니라 이자와 관리비도 늘어납니다. 그렇다고 ‘명도비 300만 원’처럼 한 숫자로 미리 확정해 두면 계산이 쉽게 틀어집니다. 점유자의 법적 지위와 협의 가능성에 따라 기간과 비용이 크게 달라지기 때문입니다.
입찰가를 쓰기 전, 총비용부터 적습니다
제 계산은 간단한 편입니다. 예상 매도가격에서 취득세 등 취득 비용, 수리비, 대출 이자, 보유 중 세금과 관리비, 매도 비용, 예상하지 못한 지출의 여유분을 뺍니다. 그 뒤 원하는 수익을 빼고 남는 금액을 입찰 상한으로 잡습니다. 세금은 보유 주택 수와 거래 형태에 따라 달라질 수 있으니 자기 조건으로 다시 계산해야 합니다. 경락잔금대출도 낙찰가 전액이 나온다고 가정하지 않습니다. 물건과 차주의 조건을 금융기관에 확인하고, 부족한 잔금을 현금으로 감당할 수 있는지 따집니다.
예를 들어 예상 매도가격이 3억 5천만 원인데 취득부터 매도까지 드는 비용을 3천만 원, 필요한 수익을 2천만 원으로 잡았다면 입찰 상한은 3억 원입니다. 최저매각가격이 3억 2천만 원이면 제 계산에서는 입찰할 이유가 없습니다. 유찰 횟수가 늘었다는 사실이 수익을 만들어 주지는 않습니다.
유찰과 재매각도 구분해야 합니다. 유찰은 허가할 만한 매수가격 신고가 없었던 경우이고, 재매각은 낙찰 뒤 대금을 내지 못하는 등의 사유로 다시 매각하는 경우입니다. 재매각 물건은 보증금 등 조건이 달라질 수 있으므로 사건 기록과 공고를 다시 봐야 합니다. 저는 여러 번 유찰된 물건을 보면 먼저 ‘얼마나 싸졌나’보다 ‘앞선 입찰자들이 어떤 비용을 걱정했을까’를 떠올립니다. 그 질문에 숫자로 답할 수 있을 때만 입찰표에 금액을 씁니다.
