서울 주택 인허가, 6개월간 74% 늘어

서울 주택 인허가 실적이 2026년 3월부터 8월까지 6개월 동안 3만 6000호를 기록했다. 2025년 같은 기간보다 74% 늘어난 규모다. 같은 기간 착공 실적도 1만 7000호로 전년 동기 대비 45% 증가하면서 서울 주택 공급의 선행지표가 개선되는 흐름을 보였다.

주택시장에서는 서울 강남·서초 매매가격이 10주 연속 하락했고, 서울 전체 매매가격 상승률도 2026년 7월 이후 둔화하고 있다. 국토교통부는 2026년 10월 19일 공급 확대와 규제·금융 정책을 함께 운용한 결과 공급 선행지표가 나아지고 일부 시장 안정 지표가 나타나고 있다고 밝혔다.

서울 인허가 장기평균 웃돌아

최근 6개월간 서울 주택 인허가 물량 3만 6000호는 2016년부터 2025년까지의 장기평균인 2만 8000호보다 8000호 많다. 지난해 같은 기간과 비교하면 74% 증가했다. 인허가는 주택 건설 사업이 실제 공사로 넘어가기 전에 거치는 절차라는 점에서 향후 공급 흐름을 살펴볼 수 있는 선행지표로 제시됐다.

정부는 국민 주거 안정을 위해 공공과 민간을 아우르는 주택공급 확대방안과 주택 신속공급 방안을 운용하고 있다. 공급이 충분히 회복될 때까지 시장 수요를 안정적으로 관리하고, 수급 불균형으로 시장이 과열되지 않도록 규제와 금융 정책도 함께 적용하고 있다는 설명이다.

인허가가 장기평균을 넘어선 것은 앞으로 공급될 주택의 기반이 확대되고 있다는 의미로 볼 수 있다. 다만 인허가 물량이 모두 곧바로 착공과 입주로 이어지는 것은 아닌 만큼 사업장별 진행 상황을 계속 살펴야 한다.

착공은 늘었지만 장기평균에는 못 미쳐

2026년 3월부터 8월까지 서울 주택 착공 실적은 1만 7000호였다. 이는 2025년 같은 기간보다 45% 늘어난 수치다. 인허가뿐 아니라 실제 공사에 들어간 주택도 전년보다 증가한 것이다.

그러나 최근 6개월 착공 물량은 2016년부터 2025년까지의 장기평균인 3만 1000호보다 적다. 전년 동기 대비 회복세는 확인됐지만 과거 10년 평균 수준에는 아직 도달하지 못했다. 이에 따라 계획된 물량을 실제 착공과 입주까지 연결하는 과정이 주택 공급 정책의 핵심 과제로 남는다.

강남과 서초 가격 10주 연속 하락

서울 주택시장의 가격 흐름에도 변화가 나타났다. 강남과 서초의 매매가격은 10주 연속 하락했다. 서울 동남권을 중심으로 하락세가 이어지는 가운데 서울 전체 매매가격 상승률은 2026년 7월 이후 둔화하고 있다.

서울 아파트 매매거래량도 2026년 5월 이후 감소세를 보였다. 최근 집계된 매매 물건은 7만 4000건으로 2026년 초보다 30% 늘었다. 거래량은 줄고 시장에 나온 매물은 증가하면서 앞선 과열 흐름이 누그러지는 지표가 함께 나타난 셈이다.

토지거래허가구역 지정 등으로 투기 수요가 억제되면서 전세를 끼고 주택을 사는 갭투자 거래도 감소했다. 주요 지역의 가격 하락과 금리 인상 등의 영향으로 서울 주택매매시장 소비심리지수 역시 2026년 7월 이후 내림세를 이어갔다.

가격 상승률 둔화와 거래량 감소, 매물 증가, 갭투자 축소가 동시에 확인됐다는 점은 시장 안정 흐름을 보여주는 대목이다. 정부는 공급·규제·금융 정책이 맞물리면서 일부 하향 안정 지표가 나타난 것으로 평가했다.

금리와 입주물량 변수 함께 살펴야

단기 주택시장에는 가격을 올리는 요인과 내리는 요인이 함께 존재한다. 과거 인허가와 착공 부진에 따른 입주물량 감소는 공급 부족 우려를 높일 수 있다. 국민소득 증가와 반도체 등 산업 호황에 따른 구매력 확대, 주택가격 상승 기대 심리도 수급 불균형을 키우는 상방 요인으로 제시됐다.

반면 금융 여건은 달라지고 있다. 기준금리는 2026년 6월 2.5%에서 같은 해 8월 3.0%로 인상됐다. 단기적으로 집값에 영향을 크게 미치는 주택담보대출 금리도 과거 집값 하락기였던 2022년 수준에 근접하거나 이를 웃돌고 있다.

주요국의 적자 재정에 따른 국채 발행 증가와 글로벌 기업의 자금 조달을 위한 회사채 발행 확대도 시장금리에 영향을 미칠 수 있는 변수로 언급됐다. 금리가 오르면 주택 구입을 위해 대출받는 가구의 부담이 커질 수 있어 주택 수요와 가격 흐름에도 영향을 줄 수 있다.

정부는 단기적으로 입주물량 감소와 금리 인상이라는 서로 다른 방향의 요인이 공존하고 있다고 진단했다. 어느 한 지표만으로 시장 흐름을 단정하기보다 공급량과 거래량, 매물, 금리, 소비심리를 함께 살펴야 한다는 입장이다.

2028년부터 수급 여건 개선 전망

중장기 공급 여건은 인허가와 착공 증가를 바탕으로 개선될 것으로 전망됐다. 공공과 민간 부문에서 공급 대책의 성과가 점차 드러나고, 3기 신도시 입주가 본격화하는 2028년부터는 주택 수급 상황이 크게 나아질 것으로 정부는 내다봤다.

수요 측면에서는 서울의 가구 증가 속도가 낮아지고 있다. 서울 가구 증가율은 2020년 2.20%에서 2025년 0.83%로 크게 둔화했다. 2038년 이후부터는 서울 가구 수가 감소세로 돌아설 것으로 전망됐다.

5극 3특과 2차 공공기관 이전 등 국가균형발전 정책이 본격화하면 서울과 수도권에 집중된 주택 수요가 지방으로 분산되는 효과도 있을 것으로 예상됐다. 공급 확대뿐 아니라 인구와 가구 구조, 지역별 일자리와 공공기관 배치 변화까지 중장기 수요에 영향을 미치는 요인으로 제시됐다.

2024년 주거실태조사에서 전체 가구의 평균 거주기간은 8.4년으로 나타났다. 주택은 단기간에 공급하거나 이동하기 어려운 특성이 있는 만큼 시장을 분석하고 전망할 때도 당장의 가격 등락뿐 아니라 중장기 수급 흐름을 세밀하게 살펴야 한다는 설명이다.

인허가부터 입주까지 사업 관리

정부는 시장 상황을 계속 살피면서 공급 확대에 따른 안정 요인은 키우고 불안 요인은 줄인다는 방침이다. 특히 발표된 공급 물량이 계획에 머물지 않고 착공과 입주로 이어지도록 주요 사업장별 진행 상황을 관리할 계획이다.

사업을 늦추는 요인으로는 인허가 지연과 공사비 갈등, 자금 조달 문제가 꼽혔다. 정부는 관계기관과 함께 이러한 장애 요인을 해소하고, 공급 대책의 제도적 기반을 갖추기 위한 입법과 하위법령 정비를 이어갈 방침이다. 현장에서 추가로 필요한 제도 개선 과제도 발굴해 주택 공급 속도를 높일 계획이다.

전월세 가격 상승으로 부담이 커진 무주택 서민을 위한 조치도 이어진다. 정부는 2026년 9월 21일 발표한 주거안정플랜의 후속 조치를 진행해 무주택 가구의 주거비 부담을 완화한다는 방침이다.

이번 지표에서는 서울 인허가와 착공이 모두 지난해보다 늘었고, 강남·서초 가격 하락과 서울 전체 상승률 둔화도 확인됐다. 다만 착공 실적이 장기평균에 미치지 못하고 단기 입주물량과 금리 변수가 함께 남아 있어, 실제 착공과 입주 성과가 시장 안정의 지속 여부를 가를 것으로 보인다.