디딤돌 청년 전세대출 찾다가 계약서를 다시 본 이유

얼마 전 경매 물건을 보다가 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인의 서류를 읽었다. 그날 같이 있던 후배가 물었다. “디딤돌 청년 전세대출을 받으면 이런 걱정은 줄어드는 거 아니에요?” 이름부터 바로잡아야 했다. 내집마련 디딤돌대출은 집을 살 때 쓰는 구입자금 대출이다. 청년이 전셋집을 구할 때 찾는 주택도시기금 상품은 보통 ‘청년전용 버팀목전세자금’이다. 대출 이름을 잘못 알고 있으면 은행 상담부터 엉뚱한 방향으로 간다.

디딤돌 청년 전세대출이라는 이름부터 헷갈렸다

경매장에서 배운 건 숫자보다 순서다. 먼저 내가 어떤 계약을 하는지 알아야 한다. 매매라면 디딤돌, 전세라면 버팀목을 검토한다. 청년전용 버팀목은 현재 주택도시기금 안내상 만 19세부터 만 34세까지의 무주택 세대주 또는 예비 세대주가 기본 대상이다. 일반적인 소득 기준은 부부 합산 연 5천만 원 이하, 순자산 기준은 3억 4,500만 원 이하로 안내돼 있다. 가구 상황에 따라 적용 요건은 달라질 수 있다.

안내된 대출한도는 최대 1억 5천만 원이면서 임차보증금의 80% 이내다. 금리는 연 2.2~3.3%, 기본 이용기간은 2년이다. 여기서 ‘최대’라는 글자를 작게 읽으면 곤란하다. 소득과 기존 대출, 보증 심사, 집 상태에 따라 실제 승인액이 줄거나 대출이 거절될 수 있다. 계약 전에 은행에서 본인 조건과 해당 집의 취급 가능 여부를 함께 물어야 한다.

보증금 2억 원인 집에서 계산이 달라지는 순간

보증금 2억 원짜리 집을 예로 들어보자. 80%는 1억 6천만 원이지만 청년전용 버팀목의 한도에 걸리므로 대출 가능액은 최대 1억 5천만 원이다. 적어도 내 돈 5천만 원이 필요하다. 여기에 중개보수, 이사비, 보증료와 잔금일 전에 쓸 현금도 따로 잡아야 한다. 대출 1억 5천만 원에 금리가 연 3%라면 이자만 단순 계산해 월 37만 5천 원이다. 갱신 때 금리나 조건이 달라질 여지도 생활비에 반영하는 편이 안전하다.

계약금도 걸림돌이 된다. 보증금 2억 원의 5%면 1천만 원이다. 계약금은 먼저 내는데 대출 심사는 그 뒤에 진행되는 경우가 많다. 그래서 은행에서 상담받은 예상 한도만 믿고 계약금을 보내는 장면을 보면 마음이 급해진다. 상담 결과와 최종 승인은 같은 말이 아니다.

대출이 된다는 말보다 등기부를 먼저 봤다

전세를 구하는 사람에게 내가 가장 오래 붙잡고 보라고 하는 건 등기사항전부증명서다. 소유자가 계약 상대방과 같은지, 근저당권과 압류·가압류가 있는지 확인한다. 계약 전에 한 번 보고 끝내지 않는다. 잔금 직전에도 다시 본다. 그사이 새 권리가 들어올 수 있기 때문이다. 다가구주택이라면 내 방의 보증금만 계산해서는 안 된다. 다른 세입자의 보증금과 순서도 확인해야 한다.

가령 보증기관이 인정한 주택가격이 2억 4천만 원이고 선순위채권이 7천만 원, 내 전세보증금이 1억 5천만 원이라고 하자. 둘을 더하면 2억 2천만 원이다. 주택도시보증공사가 안내하는 전세보증금반환보증의 기본 한도 계산인 주택가격의 90%는 2억 1,600만 원이다. 이 가정에서는 합계가 그 금액을 넘는다. 매물이 싸 보이거나 집주인이 자신 있게 말해도, 보증 가능 여부를 따로 확인해야 하는 이유다. 실제 심사에는 주택 유형과 가격 산정 방식 등 추가 조건이 붙는다.

전세대출 보증과 전세보증금반환보증도 구분해야 한다. 전자는 은행이 전세자금을 빌려줄 때의 보증이고, 후자는 계약이 끝난 뒤 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 보증이다. 대출 승인이 곧 내 보증금 반환까지 보장한다는 뜻은 아니다. 이 차이를 모르고 계약했다가 뒤늦게 반환보증 가입이 어렵다는 말을 듣는 경우가 있다.

계약서에는 거절됐을 때의 길도 남겨야 한다

나는 물건을 볼 때 계약금부터 보내지 말고 은행 상담, 집의 권리 확인, 보증 가능 여부 확인 순서로 움직이라고 한다. 계약을 진행한다면 ‘해당 주택 또는 임차인의 사유로 약정한 전세대출이나 필요한 보증이 불가능할 때 계약을 해제하고 계약금을 반환한다’는 취지의 특약을 구체적으로 협의해 적는다. 어떤 대출과 보증을 말하는지, 확인 기한은 언제인지도 적어야 다툼을 줄일 수 있다. 특약을 썼다는 사실만으로 모든 상황에서 자동 반환되는 것은 아니니 문구는 계약 당사자와 중개인에게 분명히 확인할 일이다.

잔금을 치른 뒤에는 실제로 입주하고 전입신고와 확정일자도 챙긴다. 반환보증을 신청할 계획이라면 신청 시기와 요건을 주택도시보증공사에 확인한다. 경매 현장에서는 “그때 등기부를 다시 봤어야 했는데”라는 말을 자주 듣는다. 디딤돌 청년 전세대출이라는 검색어로 출발했더라도, 결국 중요한 건 상품 이름보다 내가 들어갈 집의 권리와 돌려받을 보증금이다. 싼 이자보다 그 돈이 무사히 돌아오는지가 먼저다.