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법원 입찰장에서 낙찰가를 적을 때보다 잔금을 치르고 현관 앞에 섰을 때 더 긴장한 적이 있습니다. 서류에는 소유자가 거주한다고 적혀 있었는데, 문을 연 사람은 다른 이름을 댔거든요. 그날 명도소송양식을 검색하기 전에 확인한 건 양식이 아니라 ‘지금 누가, 어떤 권리로 점유하고 있나’였습니다. 상대를 잘못 적으면 소장을 아무리 반듯하게 써도 집을 비우는 데 시간이 더 걸립니다.
소장부터 쓰기 전에 인도명령이 가능한지 봅니다
경매로 산 부동산이라면 먼저 매각대금을 낸 날짜를 확인합니다. 민사집행법 제136조는 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 점유자에게 부동산 인도를 명할 수 있도록 합니다. 다만 점유자에게 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 인정되면 인도명령으로 내보낼 수 없습니다. ‘낙찰받았으니 무조건 나가야 한다’는 말이 위험한 이유입니다.
인도명령을 신청할 수 있는 상황인데 검색창에 뜬 명도소송양식을 곧장 채우는 분이 있습니다. 소송도 가능한 경우가 있지만, 통상 시간과 비용을 더 들여야 합니다. 반대로 잔금 납부 후 6개월이 지났거나 인도명령으로 해결할 수 없는 상황이라면 소송을 검토해야 합니다. 이 6개월은 낙찰일이 아니라 대금을 낸 날부터 셉니다. 달력에 날짜를 적어 두는 습관 하나가 꽤 큰 차이를 만듭니다.
명도소송양식에서 가장 먼저 고칠 칸은 피고 이름입니다
인터넷 양식에는 원고, 피고, 청구취지, 청구원인이 줄지어 있습니다. 저는 그중 피고 표시부터 봅니다. 현황조사보고서에 적힌 사람이 지금도 점유하는지, 임차인이라고 말하는 사람이 실제 계약 당사자인지 확인해야 합니다. 현황조사보고서와 매각물건명세서는 출발점이지 오늘의 점유 상태를 보증하는 종이가 아닙니다.
예를 들어 잔금 납부 뒤 집을 찾아갔더니 현관에 붙은 상호가 바뀌고 다른 사람이 영업 중이라고 해봅시다. 예전 점유자를 상대로 받아 둔 서류만 믿고 집행을 준비하면 현장에서 현재 점유자가 누구인지 문제 될 수 있습니다. 그래서 방문 날짜, 문을 연 사람의 진술, 외부에서 확인되는 상호와 점유 상황을 기록합니다. 무단으로 들어가거나 잠금장치를 바꾸는 식의 행동은 하지 않습니다. 점유자가 바뀔 우려가 구체적이라면 점유이전금지가처분도 함께 검토할 만합니다. 실제 신청 대상과 필요성은 사건 자료를 놓고 판단해야 합니다.
청구취지는 짧게, 청구원인은 날짜순으로 씁니다
소장의 뼈대는 생각보다 단순합니다. 원고와 피고를 정확히 표시하고, 어떤 부동산을 인도받으려는지 특정한 뒤, 왜 인도를 청구하는지 적습니다. 청구취지의 문장 예시는 ‘피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 소송비용은 피고가 부담한다’ 정도입니다. 이 문장을 그대로 붙여 넣기 전에 별지 목록의 주소, 동·호수, 면적과 실제 점유 범위가 맞는지 확인해야 합니다. 일부 호실이나 건물 일부만 문제라면 표시가 더 중요합니다.
청구원인에는 감정보다 순서가 필요합니다. ‘원고는 ○○법원 경매사건에서 해당 부동산을 매수했고, ○년 ○월 ○일 매각대금을 모두 지급했다. 피고는 현재 해당 부동산을 점유하고 있다. 원고가 인도를 요청했으나 피고가 응하지 않고 있다’처럼 소유권 취득과 점유 사실을 연결합니다. 상대가 임대차나 유치권을 주장한다면 그 말을 지워 버리지 말고 계약서, 전입·확정일자 자료, 매각물건명세서, 관련 판결 등과 맞춰 봐야 합니다. 주장 하나에 따라 사건의 난도가 달라집니다.
첨부 자료도 양식보다 중요합니다. 매각허가결정, 대금납부를 확인할 자료, 등기사항증명서, 부동산 표시 자료, 점유를 뒷받침할 자료를 사건에 맞게 챙깁니다. 법원 전자민원센터의 소장 작성 안내에도 청구취지와 청구원인, 소송목적의 값, 인지대와 송달료를 확인하도록 되어 있습니다. 전자소송으로 낼 때도 입력한 청구취지와 첨부한 자료의 부동산 표시가 서로 다르면 보정에 시간을 쓰게 됩니다.
이사 날짜와 비용은 양식 밖에서 결정됩니다
명도 비용을 계산할 때 소장 접수비만 넣으면 자금 계획이 틀어집니다. 인지대와 송달료 외에 송달 지연, 현장 확인, 보관할 짐, 집행관을 통한 강제집행 비용이 생길 수 있습니다. 변호사를 선임한다면 그 비용도 따로 잡아야 합니다. 점유자와 이사비를 협의할 때는 금액만 약속하지 말고 퇴거일, 열쇠 인도, 짐 반출, 지급 시점을 문서로 맞춰 둡니다. 실제 인도가 끝나기 전에 전액을 지급하면 약속을 이행받기 어려운 상황도 생깁니다.
가령 월 이자와 관리비 등 보유비용이 80만 원이고 인도가 3개월 밀리면 그 비용만 240만 원입니다. 여기에 집행 비용이나 수리 일정 지연이 더해질 수 있습니다. 그래서 저는 입찰 전부터 점유 관계를 보고, 잔금일을 기준으로 인도명령 가능 기간을 적고, 협의가 길어질 때 쓸 비용을 따로 남깁니다. 명도소송양식은 그다음에 꺼내는 도구입니다. 현장에서는 빈칸을 빨리 채우는 사람보다 점유자와 권리를 정확히 확인한 사람이 손실을 덜 봤습니다.
