대덕 중리동 부동산 경매, 59억

3회 유찰 후 10월 20일 재입찰, 대지권 미등기 및 유치권 위험이 있는 대덕구 중리동의 대규모 부동산

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경매물건 주소 대전광역시 대덕구 중리동 238-7

대전광역시 대덕구 중리동에 위치한 이 부동산은 4094.7㎡(약 1238.7평)의 대규모 토지입니다. 주변은 주거 및 상업지역으로, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 일부 공사가 미완공 상태이며, 현관문 호수도 미표시되어 있습니다. 이러한 상태는 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

감정가는 122억 3,000만원이었으나, 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 59억 9,270만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때 상당한 할인율이지만, 유찰된 이유를 살펴보는 것이 중요합니다. 예상 낙찰가는 약 62억 9,233만원 정도로 보입니다.

가장 먼저 눈에 띄는 것은 말소기준권리의 근저당권(2021.5.28)과 가압류(2024.2.1)입니다. 또 다른 리스크는 유치권 행사 현수막 관련입니다. 유치권 성립 여부가 불분명하여, 매입 후 추가 분쟁 가능성이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

솔직히 말하면, 이 물건은 높은 할인율에도 불구하고 여러 리스크가 눈에 띕니다. 유치권 문제가 해결되지 않으면 명도 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다. 예상 수익률은 인근 시세 대비 낮을 수 있으며, 사용승인 미완료 상태는 추가 투자 비용을 필요로 합니다.

내 경험상, 이 물건은 리스크가 높은 편이라 예상 경쟁률은 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 60억 이하로 잡는 것이 안전하다고 봅니다. 취등록세는 약 2억 8,944만원이 예상되니, 총 투자금을 63억 정도로 계획해야 합니다. 다만, 유치권 및 대지권 문제 해결 가능성을 충분히 검토한 후에 입찰하는 것이 좋겠습니다.