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입찰장에서 낙찰 직후 웃던 사람이 몇 달 뒤에는 점유자 문제로 지쳐 있는 모습을 봤습니다. 저도 처음에는 잔금만 치르면 열쇠를 받을 수 있을 거라 생각했습니다. 그런데 경매에서 소유권을 얻는 일과 집을 비워 받는 일은 별개입니다. 부동산 강제집행 절차를 알아야 하는 이유도 여기에 있습니다. 입찰가를 정할 때부터 점유자를 내보내는 데 걸릴 시간과 돈을 계산해야 합니다.
낙찰받았다고 바로 문을 열 수는 없다
‘부동산 강제집행’은 채권자가 부동산을 압류하고 경매로 돈을 회수하는 절차를 가리키기도 합니다. 여기서는 낙찰자가 잔금을 낸 뒤 부동산을 인도받기 위해 진행하는 집행을 이야기하겠습니다. 현장에서는 흔히 명도 강제집행이라고 부르는 과정입니다.
입찰 전에 제가 먼저 보는 것은 누가 살고 있느냐입니다. 매각물건명세서와 현황조사서에 적힌 점유 관계를 확인하고, 등기사항증명서의 권리 순서와 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부를 맞춰 봅니다. 현황조사서에 소유자 점유라고 적혀 있어도 그 문장 하나로 조사를 끝내면 위험합니다. 조사 뒤 점유자가 바뀌었을 수도 있고, 서류에 드러나지 않은 사람이 실제로 거주할 수도 있습니다.
특히 대항력 있는 임차인은 조심해야 합니다. 보증금을 배당에서 전액 받는지, 낙찰자가 인수할 금액이 남는지에 따라 인도를 요구할 수 있는 시점이 달라집니다. ‘어차피 낙찰받으면 다 나간다’는 말만 믿고 응찰할 물건이 아닙니다. 점유자의 권원이 불분명하면 주민등록 전입세대 확인, 임대차 관련 서류, 배당 내역을 더 확인하고도 판단이 서지 않을 때는 입찰을 접는 편이 쌉니다.
잔금 납부 뒤에는 인도명령 기한부터 챙긴다
잔금을 냈는데 점유자가 자발적으로 비우지 않는다면 인도명령을 검토합니다. 민사집행법에 따르면 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청할 수 있습니다. 이 6개월은 집행을 모두 끝내야 하는 기한이 아니라 인도명령 신청 기한입니다. 저는 잔금 납부일을 달력에 적고 점유자 확인과 협의를 바로 시작합니다. 협의가 길어져 신청 기한을 놓치는 일이 의외로 뼈아픕니다.
인도명령은 채무자, 소유자 또는 점유자를 상대로 신청하지만, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 쉽게 받을 수 없습니다. 법원은 소유자나 채무자가 아닌 점유자에 대해서는 원칙적으로 심문 절차도 거칩니다. 서류상 이름만 보고 신청했다가 실제 점유자가 다른 사람으로 확인되면 일정이 꼬입니다. 대법원도 인도 집행의 상대방은 집행권원에 표시된 사람이며, 제3자가 점유한다면 그 권원으로 곧바로 집행할 수 없다고 봤습니다.
점유자가 협의 중 바뀔 우려가 있다면 점유이전금지가처분도 검토합니다. 인도명령 신청 뒤 결정 전에 점유가 다른 사람에게 넘어가면 새 점유자를 상대로 다시 절차를 밟아야 할 수 있습니다. 잔금 납부 후 6개월이 지났거나 인도명령으로 해결할 수 없는 사안이라면 명도소송이 필요할 수 있습니다. 그래서 처음부터 누가 실제로 점유하는지 확인하는 일이 시간을 아낍니다.
집행관에게 맡기는 날에도 돈이 든다
인도명령이 나왔는데도 점유자가 버틴다면 집행관에게 집행을 위임합니다. 집행관과 절차를 확인하고 필요한 비용을 예납한 뒤 집행 일정이 잡힙니다. 현장 상황에 따라 자진 퇴거를 촉구하는 단계가 진행될 수 있고, 끝내 비우지 않으면 집행관이 점유를 넘기는 집행을 합니다. 인도받을 매수인이나 대리인도 현장에 출석해야 합니다.
이때 집 안의 짐이 문제입니다. 집행 대상이 아닌 동산은 집행관이 제거해 채무자에게 인도하고, 받을 사람이 없으면 보관 절차로 이어질 수 있습니다. 이삿짐 운반, 보관, 열쇠 교체에 드는 돈은 물건 크기와 짐의 양에 따라 차이가 큽니다. 집행 비용을 무조건 몇십만 원으로 잡아 놓으면 당일 자금이 부족해질 수 있습니다. 저는 집행관 사무소에 예상 예납액과 준비 사항을 확인하고, 별도의 여유 자금을 남겨 둡니다.
협의로 해결할 때도 기록은 남깁니다. 퇴거 날짜, 집을 비우는 상태, 열쇠 인도 시점, 비용 지급 조건을 문자나 합의서로 확인합니다. 이사비를 주기로 했다면 실제 퇴거와 열쇠 인도를 확인한 뒤 지급하는 조건이 안전합니다. 말로만 약속한 날짜를 믿고 수리업체를 먼저 예약했다가 일정이 밀리는 경우를 현장에서 여러 번 봤습니다.
입찰가에는 기다리는 시간까지 넣는다
가령 2억 4천만 원에 낙찰받은 집의 인근 거래가격을 2억 7천5백만 원으로 확인했다고 해봅시다. 차이만 보면 3천5백만 원입니다. 그런데 취득 관련 세금과 등기 비용 700만 원, 수리비 1천2백만 원, 명도와 집행에 대비한 비용 300만 원, 보유 기간의 대출이자와 관리비 600만 원을 잡으면 총투입액은 2억 6천8백만 원입니다. 남는 차이는 700만 원뿐이고, 매도 비용과 양도세는 아직 반영하지 않았습니다. 숫자는 설명을 위한 가정이며 실제 세금과 대출 조건은 사람과 물건마다 다릅니다.
점유자가 언제 나갈지 불확실한 물건이라면 보유 기간을 더 길게 잡아 다시 계산합니다. 한 달만 늦어져도 이자와 관리비가 붙고, 계획한 임대나 매도 일정도 밀립니다. 반대로 점유 관계가 분명하고 권리분석이 깔끔한 물건은 낙찰가가 조금 높아도 자금 계획을 세우기 쉽습니다.
제가 입찰장에서 가장 경계하는 말은 ‘명도는 낙찰받고 생각하자’입니다. 열쇠를 손에 쥐기까지의 절차가 수익 계산에 들어가 있어야 비로소 입찰가를 쓸 수 있습니다. 초보일수록 수익률보다 점유자의 권리와 집을 인도받을 수 있는 경로를 먼저 확인하는 편이 오래 살아남는 방법이라고 생각합니다.
