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얼마 전 청년 한 분이 전세대출 한도를 물었습니다. 보증금 2억 원짜리 집이고, 은행 앱에는 1억 8천만 원까지 가능하다고 떴답니다. 그런데 등기부를 보니 집에 이미 근저당이 잡혀 있었습니다. 저는 대출금리보다 그 집에서 보증금을 돌려받을 수 있는지를 먼저 확인하자고 했습니다. 경매 현장을 다니다 보면 대출받을 수 있는 집과 안전하게 살 수 있는 집이 같지 않다는 걸 자주 봅니다.
서울시 이자지원과 청년 버팀목은 다른 상품이다
‘서울 청년 전세대출’을 찾으면 상품 이름부터 헷갈립니다. 서울시의 청년 임차보증금 이자지원은 하나은행에서 받는 임차보증금 대출에 서울시가 이자를 보태는 방식입니다. 청년전용 버팀목전세자금은 주택도시기금 상품입니다. 나이와 소득 기준, 금리 구조가 다르니 한 상품의 한도를 다른 상품의 금리에 붙여 계산하면 처음부터 예산이 틀어집니다.
2026년 6월 5일부터 적용된 서울시 기준으로는 만 19~39세 무주택 세대주 또는 세대주 예정자가 대상입니다. 연소득은 본인 5천만 원 이하, 기혼자는 부부합산 6천만 원 이하입니다. 대상 주택은 임차보증금 3억 원, 월세 90만 원 이하라는 조건을 확인해야 합니다. 대출 상한은 2억 원이면서 보증금의 90% 이내이고, 이자지원은 기본 연 2%포인트입니다. 한부모가족과 자립준비청년은 추가 1%포인트 지원 대상이 될 수 있지만 본인이 부담하는 금리는 최소 연 1%입니다. 대출과 이자지원 기간은 연장을 포함해 최장 8년입니다.
반면 주택도시기금이 안내하는 청년전용 버팀목은 만 19~34세, 부부합산 연소득 5천만 원 이하 등의 기준을 적용하고 대출한도도 최대 1억 5천만 원, 보증금의 80% 이내입니다. 어느 쪽이 유리한지는 실제 적용 금리와 승인 한도를 받아서 비교해야 합니다. 서울시 추천서가 나왔다고 은행 대출까지 승인된 것은 아닙니다. 소득, 기존 부채, 신용 상태와 대상 주택 심사를 거치면 금액이 줄거나 실행이 어려울 수 있습니다.
보증금 2억 원이면 내 돈은 2천만 원으로 끝날까
보증금 2억 원의 90%는 1억 8천만 원입니다. 산식만 보면 자기 돈 2천만 원이면 됩니다. 하지만 이건 최대 한도를 전부 승인받았을 때 이야기입니다. 중개보수, 이사비, 보증료와 입주 뒤 쓸 생활비도 별도로 있어야 합니다. 저는 예산을 짤 때 ‘최대 90%’라는 문구 대신 은행이 해당 집을 보고 확인해 준 금액을 적습니다.
이자도 숫자로 놓고 봐야 감이 옵니다. 대출 1억 8천만 원에 적용되는 은행 금리를 연 4.5%라고 가정하고 서울시 기본 지원 2%포인트를 받으면, 본인 부담 금리는 연 2.5%입니다. 이때 이자는 단순 계산으로 연 450만 원, 월 약 37만 5천 원입니다. 여기에 월세가 있는 집이라면 월세와 관리비가 더 붙습니다. 4.5%는 설명을 위한 가정일 뿐이고 실제 금리는 실행 시점의 약정에 따라 달라집니다.
보증금 2억 4천만 원짜리 집이라면 90%는 2억 1천600만 원이지만, 서울시 상품의 최대 대출액은 2억 원입니다. 승인액이 최대치로 나오더라도 최소 4천만 원을 마련해야 합니다. ‘90% 대출’이라는 말만 듣고 계약금부터 송금했다가 잔금일에 돈이 모자라는 일이 여기서 생깁니다.
대출 가능하다는 말보다 등기부 한 장이 무겁다
앞서 말한 집을 숫자로 가정해 보겠습니다. 보증금 2억 원, 선순위 근저당 5천만 원, 보증기관이 인정하는 주택가격 2억 5천만 원입니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 원칙적으로 전세보증금과 선순위채권의 합계가 인정 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 이 사례에선 2억 5천만 원을 합쳐 부담하는데 기준액은 2억 2천500만 원입니다. 이 조건대로라면 반환보증 가입이 어렵습니다. 여기서 쓰는 ‘인정 주택가격’은 집주인이 부르는 매매가와 다를 수 있습니다.
등기부 갑구에서는 소유자와 압류·가압류·경매개시 같은 권리침해를, 을구에서는 근저당과 그 설정 시점을 봅니다. 건축물대장으로 위반건축물 여부도 확인합니다. 다가구주택은 등기부에 내 앞의 다른 세입자 보증금이 한눈에 나오지 않아 더 까다롭습니다. 이미 들어와 있는 세입자의 보증금과 순위를 확인할 수 없다면 저는 초보에게 그 집을 권하지 않습니다. 경매에서 배당 순서가 꼬인 물건을 여러 번 봤기 때문입니다.
집주인이 ‘잔금 받으면 근저당을 갚겠다’고 말할 수도 있습니다. 그 말만 믿고 계약서에 서명하지는 않습니다. 말소할 채무액, 잔금 지급과 말소 절차를 어떻게 맞출지 중개사와 은행을 통해 확인하고 계약서에 명확히 남겨야 합니다. 전세대출 심사와 반환보증 가입 가능 여부는 서로 다른 문제이므로 두 가지를 각각 확인하는 편이 안전합니다.
계약서에 도장 찍기 전후로 확인할 순서
서울시가 안내하는 신청 흐름은 서울주거포털에서 추천서를 신청하고, 하나은행에서 자격·한도와 대상 주택의 대출 가능 여부를 상담한 다음 임대차계약과 대출 신청을 진행하는 순서입니다. 추천서 신청 때 소득 서류를 내지 않더라도 은행의 소득 심사는 남아 있습니다. 계약 전에 주소와 건물 유형을 은행에 정확히 알려 주고, 반환보증도 해당 주택으로 가입할 수 있는지 별도로 확인해야 합니다.
- 계약 직전과 잔금 직전, 등기부를 다시 발급해 소유자와 새로 설정된 권리가 없는지 확인합니다.
- 대출이나 보증이 불가능할 때 계약금을 어떻게 돌려받을지 특약 문구를 중개사와 협의해 계약서에 적습니다. 특약만으로 모든 반환 분쟁이 해결되는 것은 아니니 지급 시점도 신중히 잡습니다.
- 입주 후에는 전입신고와 확정일자를 챙깁니다. 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다는 점을 생각하면 하루 차이도 가볍지 않습니다.
- 반환보증 가입을 계획했다면 실제 가입 완료까지 확인합니다. 가입할 수 있을 거라는 구두 답변과 보증서 발급은 다릅니다.
서울시 이자지원은 생애 최초 1회 이용하는 제도입니다. 대출을 전액 상환하면 다시 신청할 수 없고, 연장할 때 대출액을 늘리는 것도 불가능합니다. 이사나 보증금 인상 가능성까지 생각한 뒤 선택할 이유가 여기에 있습니다.
싼 이자는 분명 도움이 됩니다. 그래도 제가 청년에게 먼저 묻는 건 금리가 아니라 집의 권리관계와 잔금 계획입니다. 매달 몇만 원을 아끼는 것보다 계약이 끝났을 때 보증금 전액을 돌려받을 길이 있는지가 훨씬 큰돈을 좌우합니다.
