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법원 경매 물건을 보다가 신탁회사 공매 공고로 넘어가면, 처음엔 가격부터 눈에 들어온다. 나도 그랬다. 시세보다 몇천만 원 낮아 보이는 물건을 발견하고 현장까지 갔다가, 공고문을 다시 읽고 입찰을 접은 적이 있다. 건물 상태보다 점유자와 계약 조건이 더 걸렸다. 신탁공매는 싸게 사는 기술보다, 내가 무엇을 떠안는지 확인하는 일이 먼저다.
등기부에 신탁이라고 적혀 있으면 소유자부터 다시 본다
신탁공매는 대개 신탁회사가 신탁계약에 따라 부동산을 파는 절차다. 등기부에 예전 소유자인 위탁자 이름이 익숙하게 보이더라도, 신탁등기 후의 소유자는 수탁자인 신탁회사다. 대법원 판례도 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마치면 소유권이 수탁자에게 이전된다고 본다. 그래서 나는 등기부만 펼쳐 놓고 권리분석을 끝내지 않는다. 신탁원부를 함께 확인한다.
신탁원부에서는 누가 임대차를 체결할 수 있는지, 신탁회사의 동의가 필요한지, 매각대금을 어떻게 처리하는지와 같은 약정을 본다. 우선수익자가 은행이라고 적혀 있어도 그 이름만 보고 매수인이 갚아야 할 돈을 단정할 수는 없다. 반대로 신탁회사 명의로 판다는 이유만으로 기존 권리가 모두 사라진다고 생각해서도 안 된다. 공고문에 적힌 매각 조건과 등기상 권리, 실제 점유 상태를 한 묶음으로 봐야 한다.
내가 입찰을 접었던 물건도 등기부 첫 장은 단순해 보였다. 그런데 공고문에는 점유자 인도와 체납 비용을 매수인이 처리해야 한다는 문구가 있었다. 물건을 보는 순서가 그때 바뀌었다. 최저입찰가가 아니라 신탁원부, 공고문, 점유 현황을 나란히 놓고 읽기 시작했다.
전입일 하나로 임차인을 판단하면 위험하다
신탁 물건에서 가장 조심하는 부분은 임차인이다. 현장 문패가 달려 있고 전입세대 확인서에 이름이 나온다고 해서 곧바로 보증금 인수 여부를 말할 수 없다. 임대차계약을 누가 체결했는지, 계약일과 점유·전입 시점이 언제인지, 신탁회사의 승낙이 있었는지, 그 뒤 소유권 변동이 있었는지를 시간순으로 적어야 한다.
예를 들어 신탁등기 후 위탁자가 자기 이름으로 임대차계약을 맺었다면 수탁자의 승낙 여부가 중요해진다. 그런데 ‘승낙 없는 계약이니 무조건 내보낼 수 있다’고 끝내는 것도 위험하다. 대법원은 신탁 종료 후 위탁자가 소유권을 다시 취득한 사건에서, 기존 임차인의 점유와 주민등록을 바탕으로 그 시점에 대항력이 생길 수 있다고 판단했다. 그 사건의 사실관계를 모든 신탁공매에 그대로 적용할 수는 없지만, 날짜 한 줄을 빼먹으면 판단이 뒤집힐 수 있다는 뜻은 분명하다.
현장에서는 계약서 사본조차 바로 구하기 어려울 때가 많다. 그럴수록 ‘임차인 없음’이라고 써놓고 넘어가지 않는다. 전입세대 확인, 상가라면 사업자등록 관련 자료, 점유자 면담, 관리사무소에서 확인 가능한 사실을 서로 대조한다. 자료가 부족하면 그 불확실성을 입찰가에 반영하거나 물건을 넘긴다. 보증금이 얼마인지도 모르는 상태에서 수익률부터 계산하는 건 순서가 거꾸로다.
낙찰가와 실제로 들어갈 돈은 다르다
숫자로 보면 차이가 선명하다. 아래는 계산 방식만 보여주기 위한 가상 사례다. 매도가 가능한 가격을 3억 9천만 원, 입찰가를 3억 2천만 원으로 잡아보자. 겉으로는 7천만 원 차이다. 여기에 취득 관련 세금과 등기 비용을 1천2백만 원, 수리비 8백만 원, 확인된 체납 비용 4백만 원, 인도 협의와 지연에 대비한 비용 7백만 원, 잔금 조달과 보유 기간의 금융비용 1천1백만 원으로 가정하면 총투입액은 3억 6천2백만 원이다. 매도가 3억 9천만 원이 실제로 성사돼도 차액은 2천8백만 원이다. 매도 비용과 양도 관련 세금은 아직 빠져 있다.
특히 체납 관리비는 ‘전액을 법적으로 인수한다’고 뭉뚱그릴 수 없다. 항목별 성격과 매각계약의 부담 조항을 따로 봐야 한다. 신탁회사 공고에는 매수인이 관리비나 명도를 책임진다는 조건이 들어간 사례도 있다. 세금 역시 주택 수, 물건 종류, 거래 구조에 따라 달라진다. 그래서 실제 입찰 전에는 공고문과 계약서 초안을 기준으로 금액을 다시 받아 적는다.
경락잔금대출도 법원 경매에서 들은 비율을 그대로 가져오면 안 된다. 신탁공매는 신탁회사가 정한 계약과 잔금 기한에 맞춰 움직인다. 은행에 해당 물건의 대출 가능 여부, 감정 기준, 실행일을 먼저 확인해야 한다. 잔금 납부일보다 대출 실행일이 늦으면 수익 계산은 아무 소용이 없다.
명도는 낙찰 후에 시작하는 일이 아니다
법원 경매에 익숙하면 인도명령을 떠올리기 쉽다. 민사집행법의 인도명령은 경매절차의 매수인을 위한 제도다. 신탁회사의 공매 계약으로 매수한 경우에 같은 절차를 당연히 쓸 수 있다고 생각하면 곤란하다. 협의가 되지 않으면 점유 권원을 검토한 뒤 별도의 인도 청구와 집행 절차가 필요할 수 있다. 시간도 비용이다.
나는 현장에 가면 우선 누가 살거나 영업하는지, 공실처럼 보여도 물건이 남아 있는지, 출입과 공용부 상태가 어떤지 본다. 점유자를 만나더라도 보증금 반환을 내가 책임진다거나 언제까지 비워 달라고 즉석에서 약속하지 않는다. 권리관계가 확인되기 전의 말 한마디가 협의를 더 어렵게 만들 수 있어서다.
입찰 직전에는 공고가 바뀌었는지도 다시 본다. 회차별 가격, 보증금, 계약 체결 기한, 잔금 기한, 부가가치세 포함 여부, 명도와 체납 비용 부담을 마지막 공고 기준으로 확인한다. 한 줄이라도 뜻이 불명확하면 신탁회사에 서면으로 묻는다. 답이 없는 위험은 없는 것으로 계산하지 않는다.
신탁공매한 물건이 싸 보였던 이유가 실제로는 긴 인도 기간과 불확실한 비용인 경우를 여러 번 봤다. 가격표에 적힌 할인폭보다, 그 물건을 내 이름으로 넘겨받은 다음 한 달 동안 벌어질 일을 더 구체적으로 그려보는 편이 안전했다. 그 장면이 선명하지 않은 물건이라면 나는 지금도 입찰장을 지나친다.
