상가 경매 대출 믿고 입찰했다가 식은땀 났던 날

몇 년 전, 유동인구가 제법 있는 거리의 1층 상가를 보러 갔습니다. 감정가는 3억 6천만 원, 제가 생각한 입찰가는 3억 원 안팎이었죠. 현장에서는 공실 걱정보다 대출 걱정을 덜 했습니다. 인근 중개업소에서 ‘상가는 대출이 꽤 나온다’는 말을 들었거든요. 그런데 은행 상담을 받아보니 제가 머릿속에 넣어둔 금액과 실제 검토 가능한 금액 사이에 큰 틈이 있었습니다. 그날 이후 상가 경매 대출은 입찰가를 쓰기 전에 확인하는 항목이 됐습니다.

감정가에 비율만 곱하면 왜 틀릴까

초보 때 가장 쉽게 하는 계산이 있습니다. 감정가 3억 6천만 원에 담보인정비율 70%를 곱해 대출금 2억 5천만 원쯤을 기대하는 겁니다. 하지만 담보인정비율은 실제 입금액을 약속하는 숫자가 아닙니다. 금융회사는 자체 담보평가액, 낙찰가, 차주의 소득과 기존 채무, 임차 현황, 물건의 환금성을 함께 봅니다. 물건 소재지가 비주택 담보대출 규제 대상인지도 확인해야 합니다. 금융위원회 안내에서도 토지거래허가구역의 지정 범위에 따라 상가에 적용되는 담보인정비율이 달라질 수 있다고 설명합니다.

제 상담에서는 처음 들은 추정 한도가 2억 원대였지만, 서류를 놓고 다시 이야기하자 1억 원대 중반까지 내려갔습니다. 이 숫자는 특정 은행의 현재 상품 조건이 아니라 당시 제가 겪은 흐름을 설명하는 사례입니다. 상가 경매에서는 ‘최대 몇 퍼센트’보다 ‘이 물건에, 내 명의로, 잔금기한 안에 얼마가 실행되는가’가 훨씬 중요합니다. 같은 상가라도 개인인지 법인인지, 임대용인지 직접 영업할 목적인지에 따라 상담 결과가 달라질 수 있습니다.

입찰보증금보다 잔금 날의 현금이 문제였다

숫자를 간단히 바꿔 보겠습니다. 3억 원에 낙찰받고 실제 대출이 1억 6천만 원 나온다면, 낙찰대금에서만 자기 돈 1억 4천만 원이 필요합니다. 여기에 취득 관련 세금, 등기비용, 대출 부대비용, 밀린 관리비 중 부담할 부분, 수리비와 공실 유지비까지 따로 잡아야 합니다. 부대비용을 예시로 1천8백만 원 잡으면 필요한 현금은 약 1억 5천8백만 원입니다. 세금이나 관리비를 일률적으로 1천8백만 원이라 보는 계산은 아닙니다. 물건마다 항목을 다시 확인해야 합니다.

입찰보증금 3천만 원을 이미 냈다면 잔금 무렵 추가로 마련할 돈은 위 예시에서 약 1억 2천8백만 원입니다. 보증금도 결국 내 돈이니 총투입 현금을 계산할 때 빼먹으면 안 됩니다. 대출이 예상보다 3천만 원 줄면 추가 현금도 그대로 3천만 원 늘어납니다. 저는 입찰 전에 금융회사 두 곳 이상에 물건 주소, 감정평가서, 등기사항증명서, 임대차 자료, 예상 낙찰가를 주고 상담합니다. 상담 금액은 어디까지나 예상치라서, 낙찰 후 정식 심사와 실행 일정까지 확인합니다. 잔금 납부가 어긋났을 때의 부담은 입찰자 몫입니다.

세입자 한 명이 대출 계산을 바꾼다

상가는 빈 점포처럼 보여도 서류상 임차인이 남아 있을 수 있습니다. 반대로 영업 중인 사람이 있어도 계약 당사자와 실제 점유자가 다를 때가 있습니다. 법원 경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 보고, 등기사항증명서와 상가건물 임대차 현황도 대조해야 합니다. 현황조사서에 적힌 말만으로 보증금 인수 여부를 단정하면 위험합니다.

상가건물 임대차보호법상 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생길 수 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 따져야 하고요. 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전부 해결되지 않는 구조라면 낙찰자가 부담할 금액이 생길 수 있습니다. 그 금액은 매입원가에도 영향을 주고 금융회사 심사에도 영향을 줍니다. 제가 권리관계가 복잡한 물건에서 먼저 하는 일은 ‘대출이 얼마나 나오나’가 아니라 ‘낙찰 뒤 내가 떠안을 돈이 얼마인가’를 따지는 겁니다. 임차인의 권리와 실제 배당액을 확정하기 어렵다면 입찰가를 낮추거나 그 물건을 보내는 편이 낫습니다.

월세가 이자를 낸다는 말도 따져봐야 한다

월세 150만 원을 받을 수 있다는 상가에 1억 6천만 원을 연 6%로 빌렸다고 가정해 봅시다. 이자만 월 80만 원입니다. 겉으로는 70만 원이 남지만, 공실 한두 달과 중개수수료, 수선비, 재산세 등을 넣으면 그림이 달라집니다. 원금 분할상환 조건이면 매달 빠져나가는 돈은 더 커집니다. 게다가 ‘월세 150만 원’이 현재 계약서의 금액인지, 중개업소가 제시한 희망 임대료인지부터 구분해야 합니다.

저는 주변 점포의 실제 공실 기간과 임대료를 확인한 뒤, 예상보다 낮은 월세와 몇 달의 공실을 넣어 현금흐름을 다시 계산합니다. 임차인 보증금은 언젠가 돌려줘야 할 돈이므로 수익으로 잡지 않습니다. 취득세나 향후 양도 관련 세금도 개인과 법인, 보유 기간에 따라 달라질 수 있어 입찰 전에 따로 계산합니다. 숫자를 보수적으로 넣었는데도 잔금을 치르고 버틸 현금이 남는 물건이 제게는 좋은 물건입니다. 상가 경매 대출 한도가 크게 나오는 물건보다, 대출이 줄어도 흔들리지 않는 가격에 낙찰받는 물건을 더 오래 보게 됩니다.