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얼마 전 집을 사려는 분이 “대출과 부모님 지원금을 합치면 매매가가 맞는데, 어느 칸에 적어야 하죠?”라고 물었습니다. 자금조달계획서는 돈의 출처와 지급 방식을 각각 적는 서류입니다. 숫자를 맞추는 것만큼 실제 자금 흐름과 일치하게 쓰는 게 중요합니다.
먼저 제출 대상과 기한을 확인하세요
정식 명칭은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’입니다. 개인이 투기과열지구나 조정대상지역의 주택을 사면 거래금액과 관계없이 제출합니다. 비규제지역에서는 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 살 때 제출 대상입니다. 법인이 주택을 매수하는 경우에도 지역과 금액에 관계없이 제출합니다. 토지거래허가구역의 주택을 허가받아 매수하는 거래도 대상이 될 수 있습니다.
제출 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 잔금을 치른 날부터 세는 것으로 착각하기 쉬운데, 기준은 계약일입니다. 부동산거래계약 신고서와 함께 관할 시·군·구청에 내거나 부동산거래관리시스템에서 제출할 수 있습니다. 중개사가 거래 신고를 맡더라도 계획서의 자금 내용은 매수인이 직접 확인해야 합니다. 별도로 제출한다면 거래 신고가 먼저 접수됐는지도 확인해야 합니다.
규제지역 지정 상태는 바뀔 수 있습니다. 계약하려는 주택의 주소가 어느 지역에 속하는지 계약일 기준으로 확인하는 편이 안전합니다. 오피스텔처럼 일상에서는 집으로 부르지만 건축물 용도상 주택과 구분되는 물건은 같은 기준을 그대로 적용하지 않으므로, 계약서와 건축물대장의 용도를 먼저 확인해야 합니다.
매매가를 자기자금과 차입금으로 나누는 순서
작성할 때는 계약서의 거래가격을 맨 위에 적고, 그 금액을 어떤 돈으로 마련할지 거꾸로 채워 나가면 편합니다. 자기자금에는 본인 명의 예금, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속금, 보유 현금, 본인 소유 부동산 처분대금 등이 들어갑니다. 차입금 등에는 금융기관 대출, 취득할 주택의 임대보증금, 회사나 개인에게 빌린 돈 등이 들어갑니다. 아직 대출이 실행되지 않았어도 실제로 조달할 계획이라면 예정 금액을 적습니다.
예를 들어 8억 원짜리 아파트를 본인 명의 예금 2억 원, 기존 주택 매각대금 2억 원, 주택담보대출 3억 원, 부모님에게 증여받을 돈 1억 원으로 산다면 자기자금은 5억 원, 차입금은 3억 원입니다. 두 소계의 합계 8억 원이 거래가격과 같아야 합니다. 공동명의라면 매수인마다 계획서를 작성하고, 각자의 조달금액을 합친 값이 전체 거래가격과 맞아야 합니다.
여기서 자주 틀리는 부분이 부모님 돈입니다. 돌려줄 의무가 없는 돈이라면 증여 항목에, 실제로 빌려서 갚을 돈이라면 그 밖의 차입금 항목에 적습니다. 가족 간 차용은 이름만 ‘대여’로 붙인다고 성격이 바뀌지 않습니다. 차용증뿐 아니라 실제 송금 내역과 상환 계획도 자금 흐름에 맞아야 합니다. 증여세 신고 여부를 묻는 칸도 현재 상태대로 작성해야 합니다.
보증금과 지급 방식은 서로 다른 칸입니다
취득할 주택에 이미 세입자가 있고 보증금 2억 원을 승계한다면, 그 금액은 자금 출처 쪽의 ‘취득주택의 임대보증금’에 적습니다. 반면 내가 살던 집의 보증금을 돌려받아 매수 대금으로 쓰는 돈은 ‘부동산 처분대금 등’에 들어갑니다. 같은 보증금이라는 말이 붙어도 어느 주택에서 나오는 돈인지에 따라 칸이 달라집니다.
서식 아래쪽의 ‘조달자금 지급방식’은 돈이 어디서 왔는지가 아니라 매도인에게 어떻게 지급되는지를 묻습니다. 계좌이체로 보낼 금액, 기존 보증금이나 대출을 승계할 금액, 현금 등 다른 방식으로 지급할 금액을 나눠 적습니다. 가령 8억 원 거래에서 세입자 보증금 2억 원을 승계하고 나머지 6억 원을 이체한다면 지급방식은 ‘계좌이체 6억 원, 보증금·대출 승계 2억 원’입니다. 자금 출처에 적은 보증금을 지급방식에서 다시 표시하더라도 거래금액이 두 배가 되는 것은 아닙니다. 두 영역은 서로 다른 질문에 답하는 칸입니다.
입주 계획도 빈칸으로 넘기지 않는 게 좋습니다. 매수인이나 같은 세대원이 들어갈 예정인지, 별도 세대인 가족이 들어가는지, 임대할 예정인지 실제 계획에 맞춰 표시합니다. 입주 시기를 적어야 하는 항목이라면 계약 당시 예상하는 연월을 기재합니다.
증빙서류가 필요한 거래는 미리 챙기세요
계획서 제출과 증빙서류 첨부는 구분해서 봐야 합니다. 투기과열지구의 주택을 거래하거나 허가를 받아 토지거래허가구역의 주택을 거래하는 경우에는 작성한 항목에 맞는 증빙서류를 함께 내야 합니다. 예금은 예금잔액증명서, 기존 집 매각대금은 매매계약서, 대출은 금융거래확인서나 대출신청서, 증여·상속금은 관련 신고서 등이 해당합니다. 아직 대출 실행이나 기존 집 매매계약이 이뤄지지 않아 금액을 증명하기 어렵다면 그 사유를 적은 서류를 첨부하도록 서식에 안내돼 있습니다.
제출 전에 계약서 금액과 계획서 합계가 같은지, 한 돈을 예금과 부동산 처분대금에 중복해서 넣지는 않았는지 확인해 두면 좋습니다. 계획서는 관계기관의 거래 조사에도 활용되고, 기한을 넘기거나 거짓으로 작성하면 과태료 대상이 될 수 있습니다. 실제로 돈이 들어오고 나갈 경로를 먼저 적어 본 뒤 서식에 옮기면 가족 지원금이나 보증금처럼 헷갈리는 항목도 훨씬 분명해집니다.
