온비드 공매 후기 싸다고 눌렀다가 발길 돌린 이유

몇 해 전 온비드에서 아파트 한 채를 보고 한참 화면을 들여다봤습니다. 최저입찰가격이 주변 매물 호가보다 4천만 원가량 낮았거든요. 법원 경매장에서 여러 번 입찰해 본 저도 숫자만 보면 마음이 급해집니다. 그런데 공고를 읽고 현장에 다녀온 뒤에는 입찰서를 내지 않았습니다. 제 온비드 공매 후기는 낙찰 이야기가 아니라, 왜 그 물건을 포기했는지에 가깝습니다.

낮은 가격보다 먼저 봐야 했던 공고문

온비드는 하나의 입찰 창구지만 올라오는 물건의 성격은 제각각입니다. 압류재산인지, 국유재산인지, 신탁회사 등이 내놓은 물건인지부터 확인해야 합니다. 매각 주체와 조건이 다르면 계약 방식, 대금 납부기한, 매수인이 떠안는 부담도 달라집니다. 제가 봤던 물건 역시 화면의 가격보다 첨부 공고문에 적힌 ‘현 상태 매각’과 ‘명도는 매수인 책임’이라는 문장이 더 중요했습니다.

처음 온비드를 쓰는 분들은 사진과 감정가, 저감률을 훑고 곧장 입찰금액을 계산하기 쉽습니다. 저는 그 전에 공고문과 물건 상세의 인도·인수 조건을 나란히 펼쳐 놓습니다. 건물 전체인지 지분인지, 부가가치세가 별도인지, 체납 관리비에 관한 조건은 무엇인지도 봅니다. 같은 온비드 물건이라도 어느 공고는 세금이나 관리비 부담을 매수인에게 명시합니다. 화면의 ‘최저가’가 곧 손에 쥐는 총매입비는 아닙니다.

현장에서 바뀐 숫자

그 아파트는 화면상 최저입찰가격이 1억 5천만 원대였습니다. 인근 중개업소에 물어보니 비슷한 면적의 매물 호가는 2억 원 안팎이었어요. 그때까지만 해도 괜찮아 보였습니다. 그런데 최근 실제 거래가격을 확인하니 1억 8천만 원대 후반이었고, 거래된 집은 내부 상태도 더 좋았습니다. 호가와 거래가격을 섞어 계산했다면 시작부터 수익을 부풀린 셈입니다.

현장에서는 우편함과 출입 흔적이 눈에 띄었습니다. 누가 어떤 권리로 점유하는지 그 자리에서 확정할 수는 없었습니다. 초인종을 눌러도 답이 없었고요. 빈집이라고 단정할 근거가 없으니 명도 기간과 비용을 넉넉히 잡았습니다. 실내를 보지 못한 만큼 수리비도 사진만 보고 낮게 적을 수 없었습니다. 모르는 비용은 0원이 아니라 위험 비용입니다.

제 계산표에 입찰가 1억 6천만 원을 넣어 봤습니다. 취득세와 등기 비용 약 500만 원, 수리비 900만 원, 명도와 보유 기간에 대비한 비용 600만 원을 더하니 1억 8천만 원이 됐습니다. 여기에 매도 중개보수와 양도 관련 세금까지 고려하면, 당시 확인한 실거래가격에서는 기대했던 차익이 거의 남지 않았습니다. 이 숫자는 해당 물건을 판단하려고 잡은 보수적인 가정입니다. 실제 세금과 비용은 보유 주택 수, 물건 종류, 취득·매도 시점에 따라 달라집니다.

권리분석은 경매 때 하던 대로 복사하면 안 된다

법원 경매 경험이 있으면 공매도 익숙할 거라 생각하기 쉽습니다. 저도 초반에는 그랬습니다. 하지만 온비드 물건은 재산 유형과 매각 조건부터 확인해야 합니다. 압류재산이라면 공매재산명세서, 등기사항증명서, 점유와 임대차 자료를 함께 보고 매수인이 인수할 권리가 있는지 따져야 합니다. 신탁 공매라면 해당 공고의 계약 조항과 매수인 부담 조건을 별도로 읽어야 합니다. 등기부에 적힌 권리가 모두 사라질 거라고 먼저 가정하면 위험합니다.

특히 점유자가 있으면 보증금과 대항력 문제를 서류와 실제 점유 상태에 맞춰 확인해야 합니다. 서류에 임차인 표시가 희미하다고 사람이 없는 건 아닙니다. 반대로 우편함에 이름이 있다고 곧바로 임차권이 인정되는 것도 아니고요. 권리관계가 불분명하면 공고기관에 확인하고, 필요한 자료를 더 확보한 뒤 입찰 여부를 결정합니다. 판단 근거가 끝내 모자라면 그 물건은 보내는 편이 낫습니다.

입찰 버튼을 누르기 전 계산한 것

온비드는 전자입찰이라 법원까지 갈 필요가 없는 점은 편합니다. 대신 입찰 마감 시각, 보증금 납부, 개찰과 잔금 일정은 공고별로 직접 챙겨야 합니다. 낙찰 뒤 자금을 구하면 늦을 수 있습니다. 저는 대출 가능액을 먼저 금융기관에 확인하고, 대출이 예상보다 적게 나와도 잔금을 치를 수 있는지 계산합니다. 경락잔금대출이 경매에서 익숙한 말이라고 해서 모든 공매 물건에 같은 조건으로 적용되는 건 아닙니다.

제가 결국 입찰을 접은 이유는 단순했습니다. 예상 매도가격은 내려갔고, 점유와 수리 비용은 확인되지 않았습니다. 둘 사이의 간격이 너무 좁았어요. 입찰하지 않은 날은 수익이 없지만 손실도 없습니다. 온비드에서는 싼 가격을 발견한 다음이 진짜 시작입니다. 공고문 한 줄, 현장 한 번, 비용표의 빈칸 하나가 낙찰가보다 오래 남습니다.