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입찰장에서 전세권이 적힌 등기부를 보면 저는 날짜부터 확인합니다. 전세금이 얼마인지도 중요하지만, 그 권리가 근저당권보다 앞서는지 뒤서는지에 따라 낙찰자가 떠안을 돈이 달라질 수 있어서입니다. 집을 빌리는 사람에게도 순서는 똑같이 중요합니다. 전세권 설정 방법을 찾아 등기까지 마쳤더라도, 이미 잡혀 있던 권리보다 앞설 수는 없습니다.
계약 전에 등기부부터 펼치는 이유
전세권은 집주인과 약정만 했다고 생기는 권리가 아닙니다. 전세권 설정계약을 맺고 등기를 마쳐야 합니다. 보통 주택 임대차계약서에 전세권 설정 특약을 넣고, 등기에 필요한 전세권 설정계약서도 준비합니다. 이때 집주인의 협조가 필요합니다. 소유자가 등기의무자, 세입자가 등기권리자가 되어 함께 신청하기 때문입니다.
제가 먼저 보는 건 등기사항증명서의 갑구와 을구입니다. 계약 상대가 등기부상 소유자인지, 압류나 가압류가 있는지, 근저당권이 언제 얼마로 설정됐는지 확인합니다. 집주인이 보여준 오래된 등기부로 판단하면 안 됩니다. 계약 직전과 잔금 지급 직전에 다시 발급받아야 그사이 새로 들어온 권리를 볼 수 있습니다.
예를 들어 매매 시세를 4억 원으로 보는데 선순위 근저당권의 채권최고액이 2억 원이고 전세금이 2억 5천만 원이라면, 전세권 등기를 추가한다는 말만 듣고 안심하기 어렵습니다. 시세는 경매 낙찰가가 아니고, 채권최고액도 실제 배당액과 같지는 않습니다. 그래도 앞선 채권과 내 전세금을 합친 금액이 집값에 가까우면 회수 여력이 넉넉하지 않다는 신호입니다. 소유자 동의 여부를 묻기 전에 이 계산부터 합니다.
전세권 설정 방법은 이렇게 진행된다
계약서에는 전세금, 전세권을 설정할 부동산의 표시와 범위, 존속기간을 분명히 적습니다. 아파트 한 채 전체인지 건물 일부인지도 등기부와 맞아야 합니다. 일부만 설정한다면 도면이 필요한 경우가 있습니다. 전세권을 설정할 범위와 실제로 사용하는 공간이 다르면 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다.
- 소유자와 세입자가 전세권 설정 내용, 등기일, 비용 부담을 합의한다.
- 등기사항증명서를 다시 확인하고 전세권 설정계약서와 신청서를 작성한다.
- 소유자의 등기필정보, 인감증명서 또는 해당되는 본인서명 확인 서류, 주소 증명 서류 등을 준비한다. 대리인이 신청하면 위임장도 챙긴다.
- 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료를 납부한 뒤 관할 등기소에 신청한다. 전자신청도 가능하지만 당사자의 사용자등록 등 준비가 필요하다.
- 접수로 끝내지 말고 등기 완료 후 새 등기사항증명서에서 전세금, 목적물, 권리자와 접수 순서를 확인한다.
서류는 당사자와 신청 방식에 따라 달라집니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 전세권 설정등기 안내와 인터넷등기소 신청 양식을 기준으로 확인하는 게 정확합니다. 특히 잔금을 먼저 전부 보내고 나중에 등기를 부탁하는 일정은 피하고 싶습니다. 저는 잔금 지급과 등기 신청을 같은 날 처리할 수 있도록 집주인, 중개사, 법무사와 미리 시간을 맞춥니다. 신청을 접수했다고 등기가 완료된 것은 아니니, 완료 여부까지 확인해야 합니다.
3억 원 전세라면 비용이 얼마나 들까
전세권 설정등기의 등록면허세는 전세금의 0.2%입니다. 전세금 3억 원이면 60만 원입니다. 여기에 등록면허세의 20%인 지방교육세 12만 원이 붙습니다. 두 세금만 72만 원입니다. 등기신청수수료는 신청 방식에 따라 달라지고, 법무사에게 맡기면 보수도 별도입니다. 찾기쉬운 생활법령정보가 안내하는 수수료는 서면 방문 신청 1만 8천 원, 전자표준양식 신청 1만 5천 원, 전자신청 1만 원입니다.
누가 비용을 낼지도 계약할 때 정해야 합니다. 세입자가 부담하는 경우가 많다는 말만 믿고 넘어가면 잔금 날 이야기가 길어집니다. 특약에는 전세권 설정에 협조할 사람, 서류를 준비할 날짜, 세금과 대리인 보수의 부담 주체를 구체적으로 적는 편이 낫습니다. 계약이 끝난 뒤 전세금을 돌려받고 전세권을 말소할 때 필요한 협조와 비용도 함께 이야기해 두면 좋습니다.
경매에서는 등기 한 줄을 더 읽어야 한다
전세권 등기를 했으니 경매에서 전세금을 무조건 돌려받는다고 생각하면 위험합니다. 먼저 설정된 근저당권이나 압류·가압류에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸할 수 있습니다. 그 경우 매각대금이 부족하면 전세금을 전부 회수하지 못할 수도 있습니다. 반대로 앞선 권리에 대항할 수 있는 전세권은 매수인이 인수하는 경우가 있습니다. 다만 전세권자가 적법하게 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다는 점까지 민사집행법에 규정돼 있습니다.
가령 전세금 2억 원의 전세권이 근저당권보다 먼저 등기됐다고 가정해 봅시다. 입찰자는 전세권 등기일만 보고 가격을 써서는 안 됩니다. 전세권자의 배당요구 여부와 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 인수할 권리가 남는데도 그 금액을 입찰가에 반영하지 않으면, 낙찰 후 예상 밖의 큰 부담을 만날 수 있습니다. 제가 초보 입찰자에게 전세권이 있는 물건에서 특히 천천히 보라고 하는 이유입니다.
세입자라면 주택임대차보호법상 보호도 따로 챙겨야 합니다. 주택을 인도받고 전입신고를 하면 대항력이, 여기에 확정일자까지 갖추면 법에서 정한 우선변제권이 문제 될 때 중요한 기준이 됩니다. 전세권 등기와 전입신고·확정일자는 성립 요건과 보호 방식이 서로 다릅니다. 전세권을 설정했다는 이유로 실제 거주와 전입 상태를 가볍게 여기지 않는 편이 안전합니다.
현장에서는 등기 수수료 몇 만 원보다 앞선 권리와 잔금일의 순서가 훨씬 큰돈을 가릅니다. 전세권 설정을 제안받았다면 등기부를 새로 발급받아 선순위 권리부터 계산하고, 집주인의 서류 협조와 등기 일정을 계약 단계에서 확정하는 게 좋겠습니다. 그 숫자가 불안하면 등기를 하나 더 얹는 것으로 불안을 덮지 말고, 계약 조건이나 집 자체를 다시 보는 쪽이 낫다고 생각합니다.
