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얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 세입자와 복도에서 한참 이야기했다. 계약은 끝났는데 집주인이 새 세입자를 구하면 보증금을 주겠다고 했단다. 이삿짐 날짜는 잡혔고, 대출 만기도 다가온 상황이었다. 현장에서 이런 말을 들으면 낙찰가보다 먼저 떠오르는 게 있다. 전세보증금 반환이 늦어질 때 세입자가 어떤 순서로 움직였는지다. 같은 금액을 못 받았어도 통지 기록과 이사 시점에 따라 처지가 달라진다.
새 세입자가 들어오면 준다는 말부터 기록으로 남겼다
집주인에게 사정이 있을 수는 있다. 하지만 새 세입자의 계약은 아직 성사되지 않은 일이다. 보증금 반환 날짜를 그 계약에 맡겨 두면 세입자만 일정과 이자 부담을 떠안는다. 내가 현장에서 만난 세입자 중에는 집주인의 구두 약속을 믿고 이사 계약금부터 냈다가, 보증금이 나오지 않아 새집 잔금을 맞추느라 급하게 돈을 빌린 사람도 있었다.
먼저 확인할 것은 기존 전세계약이 언제, 어떻게 끝나는지다. 주택 임대차에서는 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 원칙적으로 만료 2개월 전까지 상대방에게 전달해야 한다. 통화만 하고 끝냈다면 날짜와 내용을 입증하기 어렵다. 문자나 내용증명으로 계약 종료 의사와 보증금 반환 요청을 남기고, 상대방에게 도달한 기록까지 챙기는 편이 낫다. 오래된 계약이나 갱신 이력이 있다면 적용 시점도 따져야 한다.
이미 묵시적으로 갱신됐다면 만료일이 지났다는 이유만으로 곧바로 반환일이 확정되는 건 아니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생긴다. 이 날짜를 놓치면 임차권등기명령이나 보증 이행 청구를 준비할 때도 일정이 꼬인다. 나는 계약서의 만료일 옆에 통지한 날과 도달한 날을 따로 적어 둔다.
보증금이 없는데 이사부터 하면 권리가 흔들린다
세입자가 가장 많이 묻는 게 “짐만 빼고 전입신고는 그대로 두면 괜찮나요?”다. 그렇게 단순하게 답할 수 없다. 주택의 인도와 주민등록은 대항력을 유지하는 데 중요한 요건이다. 집을 비우거나 전출하면 기존 권리가 흔들릴 수 있다. 특히 등기부에 선순위 근저당권이 있는 집은 권리의 하루 차이가 큰돈으로 이어진다.
계약이 끝났는데 보증금 전부 또는 일부를 못 받았다면 임차권등기명령을 검토한다. 법원에 신청서를 냈다는 사실과 등기부에 임차권등기가 실제로 올라간 것은 다르다. 등기사항전부증명서에서 등재를 확인한 뒤 이사와 전출 일정을 잡아야 기존 대항력과 우선변제권을 지키는 데 도움이 된다. 주택도시보증공사의 전세사기예방센터도 보증금을 받지 못한 채 이사할 때 이 순서를 강조한다.
임차권등기를 했다고 돈이 자동으로 입금되지는 않는다. 집주인이 계속 지급하지 않으면 반환 청구와 집행 절차가 따로 필요하다. 임차권등기를 보증금 회수의 끝으로 생각해 몇 달씩 기다리는 경우를 봤다. 그동안 이사비, 새집 대출이자, 기존 대출 연장 비용은 계속 쌓인다.
경매가 시작되면 낙찰가보다 권리 순서를 본다
예를 들어 보증금 2억 2천만 원인 집에 세입자가 들어오기 전 이미 근저당권 1억 2천만 원이 설정돼 있고, 집이 2억 원에 낙찰됐다고 해보자. 낙찰가 2억 원을 보고 보증금을 대부분 돌려받겠다고 계산하면 위험하다. 집행비용, 세금, 다른 채권의 존재와 순위에 따라 배당액이 달라진다. 세입자가 그 근저당권보다 늦게 대항력을 갖췄다면 낙찰자에게 남은 보증금 전액을 요구할 수 있다고 단정하기도 어렵다.
반대로 세입자가 선순위 대항력을 갖춘 물건은 낙찰자 쪽의 부담이 생길 수 있다. 그래서 경매장에서 나는 보증금 숫자만 보지 않고 전입일, 실제 점유, 확정일자, 근저당권 설정일, 배당요구 여부를 한 줄씩 맞춰 본다. 세입자 입장에서도 이 자료가 있어야 어느 경로로 얼마를 회수할 수 있을지 가늠할 수 있다.
우선변제권을 행사하려면 경매법원이 정한 배당요구 종기를 놓치지 않아야 한다. 법원 경매 공고에서 날짜를 확인하고, 계약서와 확정일자 자료, 주민등록 관련 서류 등을 미리 챙겨야 한다. 배당을 신청했다고 보증금 전액이 보장되는 것도 아니다. 선순위 권리와 실제 매각대금을 함께 계산해야 한다. 배당과 낙찰자에 대한 권리 주장은 서로 영향을 줄 수 있어, 경매가 진행 중이라면 본인의 권리 순위를 확인한 뒤 판단하는 게 안전하다.
보증보험이 있어도 지급 조건을 먼저 확인한다
전세보증금반환보증에 가입했다면 보증서부터 꺼내 봐야 한다. 보증기관마다 청구 조건과 서류가 같지 않다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 계약 해지 또는 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우를 보증사고의 한 유형으로 안내한다. 이 경우 임차권등기와 계약 종료를 입증하는 자료도 중요하다. ‘보험이 있으니 이사부터 해도 된다’고 생각하면 절차에서 발이 걸릴 수 있다.
보증이 없다면 지급명령이나 보증금 반환 소송을 통해 집행할 권원을 확보하는 길을 검토할 수 있다. 지급명령은 상대방의 이의 여부 등에 따라 소송으로 이어질 수 있고, 승소해도 집주인에게 회수할 재산이 부족하면 돈을 받는 데 시간이 걸린다. 그래서 등기사항전부증명서의 추가 압류·근저당권, 집주인의 지급 계획, 예상 경매 배당액을 함께 확인해야 한다. 소송비와 지연 기간까지 예산에 넣어야 현실적인 계획이 된다.
전세보증금 반환 문제는 집주인에게 한 번 더 전화한다고 풀리는 경우보다, 날짜와 권리를 정확히 붙잡아야 풀리는 경우가 많았다. 계약 종료 통지, 임차권등기의 실제 등재, 배당요구 기한. 이 세 지점을 놓치지 않은 세입자는 적어도 급한 마음에 스스로 회수 가능성을 줄이는 실수는 피했다.
