남양주 진접읍 주택 경매, 2회 유찰 2.1억

11월 4일 입찰, 2회 유찰로 감정가 대비 51% 할인된 2.1억에 도전할 수 있는 기회!

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경매물건 주소 경기도 남양주시 진접읍 부평리 528-26

남양주시 진접읍 부평리에 위치한 이 물건은 141㎡(약 42.7평) 규모의 단독주택과 근린생활시설로 사용 중입니다. 주변 환경을 살펴보면, 주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통 편의성은 다소 떨어지지만 조용한 거주 환경을 제공합니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건이니 꼼꼼히 확인해야 합니다.

감정가는 4억 4,264만원으로 책정되었지만, 현재 최저입찰가가 2억 1,689만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 49% 수준으로, 상당한 할인입니다. 주변 실거래 시세와 비교했을 때, 2억 2,773만원 전후의 낙찰가가 예상됩니다. 2회 유찰은 매입자에게 매력적인 가격으로 다가올 수 있지만, 유찰 이유를 필히 검토해야 합니다.

말소기준권리는 2007년 2월 27일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 임차인 현황이 등기부 및 현황조사서에서 확인이 필요하다는 것입니다. 임차인의 대항력 여부를 확인하지 않으면 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물은 감정평가서에 ㉠, ㉡로 명시되어 있으니, 이 부분도 유의해야 합니다.

솔직히 말하면, 2회 유찰된 만큼 저렴한 가격에 비해 리스크도 존재합니다. 그러나 주택과 상업시설을 겸한 점에서 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률을 따져보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움이나 임차인 문제는 고려해야 할 사항입니다.

내 경험상, 이 정도 유찰된 물건은 입찰 경쟁이 뜨거울 수 있습니다. 예상 경쟁률은 5:1 수준으로 보이며, 권장 입찰가는 2억 2천만원 선에서 접근하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1,047만원으로 예상되며, 총 투자금은 2.3억 정도로 산정됩니다. 모든 권리 분석과 현황 조사를 꼼꼼히 마친 후에 입찰에 도전하시길 권합니다.